大洋新聞 時間: 2014-04-04來源: 信息時報 作者: 田桂丹
  □本版撰文 信息時報記者 田桂丹 實習生 張天琦
  去年廣州市《關於土地節約集約利用的實施意見》(下簡稱《實施意見》)征求意見稿出爐後,廣州地下車位小業主或被追繳巨額地價的規定曾備受熱議。昨日記者獲悉,《實施意見》已正式出台實施。
  跟征求意見版相比,《實施意見》給已辦理地下車位產權登記的業主派出“定心丸”:“本意見實施前已辦理產權登記的,不再計收或補繳土地出讓金。”此外,新規亮點頗多,包括開發商囤地坐等升值將被追收增值地價、安置房上市補繳地價的標準等細化規定。
  已辦證地下車位
  免補繳地價
  去年9月初,《實施意見》征求意見稿出爐後,廣州地下車位小業主或被追繳巨額地價的規定曾備受熱議。
  征求意見稿規定,原定暫緩征收地價的地下建築,已辦理產權登記的,在發生企業改製、出售、交換、贈予(不含繼承)時由新的權屬人負責補交土地出讓金,或由產權人自行申請補繳土地出讓金。該條文被解讀為廣州市將對未繳交地價的地下車位,追繳土地出讓金。有不少市民表示,自家地下車位產權證上標註的是“暫緩征收國有土地使用權出讓金”。早年購買的地下車位如果要按現在的地價進行補繳,將面臨近十萬元到數十萬元的補繳金額。
  對於種種議論,當時有關政府部門人士曾向信息時報透露,對於“暫緩”計徵土地出讓金的地下車位,一直“暫緩”始終不是辦法。征求意見只是想理順關係,尋求將“暫緩”部分進行轉正的解決方案,但最終解決方案不一定意味著就是要補繳收錢。在正式出台版本中,相關補繳條文最終刪除。
  《實施意見》明確已出讓地塊的地下空間土地出讓金繳交標準。按照規定,原土地出讓合同約定暫緩征收地下建築土地出讓金的,除依法可以劃撥外,在辦理房屋初始登記時,地下負一層按與其使用性質相對應的地上首層市場評估地價的50%計收土地出讓金,地下負二層及以下麵積按與其使用性質相對應的地上首層市場評估地價的25%計收土地出讓金。“本意見實施前已辦理產權登記的,不再計收或補繳土地出讓金。”已持證小業主不用再擔心被追繳土地出讓金。
  ●具體規定
  地下負一層按與其使用性質相對應的地上首層市場評估地價的50%計收土地出讓金;地下負二層及以下麵積按與其使用性質相對應的地上首層市場評估地價的25%計收土地出讓金。已辦理產權登記的,不再計收或補繳土地出讓金。
  安置房上市補地價可“二選一”
  《實施意見》提出,廣州市每年安排一定比例居住用地用於安置房建設,市住房保障辦應將安置房建設項目納入全市保障性住房建設計劃。優先利用現有儲備地塊作為安置房用地和村經濟發展留用地,安置房源優先採取就地安置或就近安置。
  值得一提的是,此次明確城市拆遷安置房上市土地出讓金補交標準和程序。以劃撥方式供地建設的拆遷安置房,被安置戶原有房屋已辦理土地有償使用手續的,由拆遷安置房用地單位按立項批文時的相應用途土地市場評估地價繳納土地出讓金;未辦理有償使用手續的,國土房管部門可在拆遷安置房產權登記時進行相應註記:“未辦土地有償使用,待安置房發生出售、交換、贈與(不含繼承)時補繳土地出讓金,自行選擇按房屋交易價格的1.6%或申請時點相應用途土地市場評估地價的4%繳納土地出讓金”。以出讓方式供地建設的拆遷安置房,被安置戶無需補交土地出讓金。
  ●具體規定
  安置房發生出售、交換、贈與(不含繼承)時補繳土地出讓金,自行選擇按房屋交易價格的1.6%或申請時點相應用途土地市場評估地價的4%繳納土地出讓金。
  開發商囤地要補增值地價
  為了避免土地出讓後曬太陽博升值的狀況出現,《實施意見》細化規定了土地交付、開竣工標準及時間要求等。
  按照規定,各類住宅用地須在劃撥決定書確定或出讓合同約定的土地交付之日起1年內開工建設,其他建設用地原則上自交地之日起1年內開工,可視項目具體情況確定。規劃的配套公共服務設施應同步開工建設。
  同時,各類住宅用地須自開工之日起3年內竣工;其他建設用地面積在5公頃以內的自開工之日起3年內竣工,面積在5至10公頃的5年內竣工,面積在10公頃以上的7年內竣工。配套設施項目的建設必須在開發項目建設總量完成80%前全部完成。
  開發商囤地將要面臨高額的增值地價。《實施意見》提出閑置土地經批准處置方案採取延期開發涉及土地增值的,應補交增值地價,並明確了補交標準。按照規定,由於用地單位自身原因導致土地閑置,經批准延期開發涉及土地增值的,應補交增值地價,增值地價計收標準=土地出讓合同重新約定的開工時間地塊土地市場評估地價總額-原已繳交地價款。
  此外,為避免集體建設用地流轉變成開發商的圈地盛宴,廣州提出,流轉後的集體建設用地因用地單位自身原因閑置的,由集體經濟組織按照流轉合同收回或參照國有閑置土地處理辦法收取土地閑置費,專項用於鎮(街道)、村公共設施和公益事業建設。
  ●具體規定
  拿地後,須1年內開工建設;各類住宅用地須自開工之日起3年內竣工;其他建設用地面積在5公頃以內的自開工之日起3年內竣工,面積在5至10公頃的5年內竣工,面積在10公頃以上的7年內竣工。
  學校醫院用地不再“免單”
  《實施意見》還圈定劃撥供地範圍,包括明確了“非營利”界定、“國家重點扶持”的範圍、可以劃撥方式供地的保障性住房的具體範圍等。
  廣州市國土房管局介紹,在土地公開出讓範圍方面,目前政策僅規定工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地,或有兩個以上意向用地者的用地須公開出讓,《實施意見》則明確公開出讓土地的範圍,包括營利性科研設計用地、社會事業用地(包括營利性的醫院、學校和養老院等用地),其出讓起始價格按照相應地段辦公用途市場評估地價70%擬定。
  據瞭解,過往醫院學校和養老院等土地,多是劃撥使用,免費或者是收取相當低價的地價。但這類土地實際上也帶有經營性質的,有專家認為,帶有營利性項目無償用地不太公平,造成公共財政的流失。
  政府及公益類事業單位投資建設的各類社會保障性住房項目則可以劃撥方式供地。
  ●具體規定
  營利性科研設計用地、社會事業用地(包括營利性的醫院、學校和養老院等用地),其出讓起始價格按照相應地段辦公用途市場評估地價70%擬定。
  自建公租房需交基準地價
  廣州市鼓勵企事業單位拿出自有土地建保障房,已經參與建設保障房的單位包括有部分大學院校和海關、穗和公司、東建集團等單位。其中有部分用地原本不是住宅用地,是通過規委會審議通過後調整為住宅地進行建設,其是否應該繳納地價也一直是討論熱點。
  在此次新規中,將企事業單位利用自有土地建設的公共租賃住房項目用地,納入協議出讓用地範圍,並明確規定其地價“下限”:協議出讓價格不得低於相應地段相應用途級別基準地價,不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取的相關費用之和,不得低於國家、省規定的土地出讓最低價。協議出讓價格按市場評估地價擬定,其中由用地單位自行徵地拆遷的,可扣除經評審的徵地拆遷費用。
  ●具體規定
  企事業單位自有土地建公租房項目用地,出讓價格不得低於相應地段相應用途級別基準地價,不得低於國家、省規定的土地出讓最低價。
  土地開發前要查歷史建築
  去年,詩書路金陵台、妙高臺歷史建築被強拆以及蘿崗古墓被毀等事件備受關註。《實施意見》規定,土地前期開發應依照文物、歷史文化名城、歷史建築和歷史風貌區等保護規定,進行地下文物考古調查、勘探和歷史建築調查。
  此外,明確“生地”(未進行拆遷等處理的土地)出讓後由用地單位自行徵地拆遷的處理方式。其中,用地單位未按照歷史文化名城保護等有關規定對地塊內的保護建築予以保護,造成損毀的,在損毀行為未處理前,不予拆遷結案。
  
  (原標題:已辦證地下車位免補繳地價)
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